主要流程為:

工程投標或接受設計委托-成立項目組-設計策劃-專業互提資料-設計方案補充-編制設計文件-各級校審/設計驗證-文件印刷和交付-設計交底-配合施工-竣工驗收

 

創意+成果+服務
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     在當前房地產市場競爭日趨激烈的環境下, 產品力營造的控制與管理是真正打造房地產產品品牌、有效提高產品市場競爭力的關鍵。但是,產品力營造的重要性仍然被許多開發商所忽略,或者不知如何進行控制管理,或者雖然進行了控制管理卻未能達到預期的效果。那么,究竟如何控制管理才能獲得滿意的結果呢?


產品定位階段

    產品定位是產品力營造過程中最重要的決策,同時也是房地產項目開發過程中首先需要解決的問題。對于最充分、最恰當地利用土地條件,謀劃最適應市場需求以及公司贏利模式的產品類型起著至關重要的作用。產品定位的過程就是“發掘土地價值,創造產品價值,實現投資收益最大化”的過程。

    產品定位策劃不是 “市場調研報告+項目SWOT分析+文學色彩濃厚的定位形容詞+個性十足的案名”的簡單集合,這樣的產品定位可以適合很多個項目。項目開發真正需要的產品定位是在土地條件、規劃設計條件、市場需求、項目運作、利潤要求、公司特點等等眾多限制條件下最能滿足綜合要求的產品解決方案。每一個房地產開發項目的差別很大,都會是與其他項目甚至是與緊鄰用地周邊項目完全不同的個案,因此產品定位就是對每一個個案進行有針對性的研究分析之后的最佳答案。

    產品定位階段的工作重點應主要圍繞四個方面來進行:對未來房地產市場需求的正確判斷、對土地價值的認識與發掘、用地規劃模式、建筑空間形態與產品創新、項目開發贏利模式的確定。

    產品定位是項目開發的靈魂,對項目未來的市場表現起著至關重要的作用。然而產品定位階段的時間、資金投入往往又是微不足道的。這就需要開發商對此
階段的工作予以足夠的重視,加大時間、資金投入,更重要的是對從事此項工作的人員提出更高要求,因為產品定位工作如此重要,從事此項工作必需擁有房地產開發實踐經驗、專業的規劃、建筑設計技能、敏銳的市場判斷力和豐富的想象力與創造能力。如果是不具備上述能力卻對投資幾億、幾十億元的開發項目進行產品定位,那可真的成為趙括的“紙上談兵”了。

產品設計階段

    前面提到,產品設計階段又可細分為概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計四個時段,從“項目產品力營造控制管理流程”中可以看到,產品設計階段是產品力控制管理的重點。總體來說產品設計階段就是要把對產品定位的描述、想象、期望等通過專業設計機構和專業的設計管理體系表現為圖紙設計成果,使產品定位通過設計的不斷深化與修正,一步步成為項目施工的藍圖。
    在概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計四個時段中,產品力營造控制管理的工作重點各不相同,分述如下。

1  概念設計


    概念設計是產品定位策劃和方案設計之間的過渡環節,將產品定位中的抽象概念和結論以設計圖紙的形式展現出來,以檢驗策劃構想的現實可行性。

    

此階段控制與管理的重點在于對設計方式、設計機構(設計師)的正確選擇和對概念設計草案的正確判斷。概念設計階段往往采用多方案征集或確定單一設計機構進行設計的方式。兩種方式各有利弊,多方案征集可使開發商得到更多的啟示以及新的思路和想法,在方案比較中得出最佳方案,但設計費用較高,相互之間的溝通受限制,設計方的投入度也會有限。由單一的設計機構進行概念設計,雙方能夠充分溝通,設計方全面理解開發商的產品定位思路,效率高,但無法在比較中獲得新的啟發,且要求開發商在選擇設計機構(設計師)上要慧眼識人,為概念設計確定最合適的設計者。無論何種方式,都應在此階段投入充足的資金成本和時間成本,保證項目產品定位的實現。對于產品定位的把握,是控制管理工作的難點。此項工作需要管理者深刻理解產品定位意圖和了解實現定位意圖所能夠采取的設計手段,同時具有敏銳的分析能力和判斷能力,能夠給予設計師明確的指令(答復),保證概念設計沿著產品定位的方向深入。


2、  方案設計
    方案設計階段主要是在規劃布局、空間功能設置、建筑形式、建筑規模及面積分配等涉及使用和觀感方面對產品進行深化的設計。

    方案設計的過程就是挖掘產品價值的過程,無論是差異化競爭,還是追求產品先進性,這個階段所確定的設計內容都是客戶能夠最直接感知到的(也是最難以在后期設計和營造過程中修改的,所謂“牽一發動全身”)。

    這個過程的成本有限,但是對于土地成本分配,建安成本的形成起著決定性作用。因而要把握住產品定位方向、經濟可行性兩個關鍵點,即在賦予產品價值的同時,又要對成本有清晰了解和控制。

    通常方案階段所做的對產品價值的挖掘大部分是從規劃和建筑學專業角度出發,對成本影響不大,但這個階段所涉及的面積總規模、單體結構形式、選擇外裝材料等會對成本有較大影響。可以看到在規劃及建筑設計范疇內的價值挖掘是最為事半功倍的。

    此階段控制與管理的重點,除了與概念設計階段類似的正確選擇設計機構(設計師)、準確把握產品定位外,設計方案是否在產品定位基礎上滿足規劃設計條件、設計規范的要求,并順利通過審批至關重要。


3、 初步設計

    初步設計是在方案設計的基礎之上,對方案的技術可行性,包括建筑形式、結構選型、設備系統、材料選擇進行設計,并在此基礎上完成工程概算,為下一步施工圖設計做好準備。初步設計是產品構想、方案設計轉化為技術可行性研究設計的重要環節,是確定產品標準、工程造價、設備系統選型的關鍵階段。

    初步設計控制管理的難點在于如何保障產品定位、方案設計在初步設計中不走樣,保障最初的產品設想真正轉化為最終指導施工的圖紙,而不會因為這樣或那樣的原因造成初步設計圖紙與方案設計大相徑庭,以至于在有的項目中出現了方案設計者拒不承認竣工后的建筑是自己的設計作品的現象。

    解決產品定位、方案設計意圖在初步設計中貫徹的難題,最重要的是設計管理者必需充分理解產品定位策劃意圖、理解方案設計的精華所在,同時還必須具有扎實的專業技術知識和理解力、判斷力、組織能力以及與設計師共同解決問題的能力。設計管理者必需控制住初步設計圖紙對于產品定位、方案圖紙的深化方向,對于技術難題的解決方案通過研究討論、咨詢專家等方式做出科學的判斷,對于設計中出現的影響產品品質、使用功能、形象觀感的問題要求設計師提出來,逐一研究解決。

4、 施工圖設計

    施工圖設計是將項目開發的設想轉化為真正指導施工建設圖紙的階段,同時也是整個設計過程中需要將所有技術問題全部落實解決的階段,包括建筑形式、立面形象、結構選型、材料設備、構造做法、工程造價等等在方案、初步設計階段還未涉及到或未達到施工深度的技術細節。

    在施工圖設計的控制管理過程中,工作重點是在滿足產品定位的前提下,在方案、初步設計的基礎之上,使產品設計在技術上能夠實現,同時嚴格地控制圖紙設計質量和項目工程造價。

    在此階段,控制管理的難點有二:一是如何控制設計質量和工程造價;二是如何控制設計成本、圖紙深度、設計時間三者之間的矛盾。

    解決控制管理難點之一的關鍵,是正確選擇施工圖設計單位、制定嚴格的施工圖審核程序、給予設計單位充足的設計周期、聘請專家對工程造價進行核算、加強開發商自身的技術力量進行圖紙質量和工程造價的控制;同時,設計管理者的投入程度也會與圖紙質量成正比關系。必須強調一點,設計周期與設計質量存在著必然的聯系。設計管理工作實踐告訴我們,趕工加班熬夜設計出來的圖紙,設計質量會大打折扣,對整個項目的影響有時難以估計,甚至會造成返工、停工,工程延誤的時間大大多于縮短設計周期贏得的時間,得不償失。


    解決控制管理難點之二的關鍵,需要設計管理者對此階段設計的難度、工作量、設計費用、設計單位情況具有清晰的認識和判斷,綜合各種因素,平衡各種要求,在必須保證設計質量、產品定位的前提下,使之達到最佳平衡點,最大限度地滿足項目開發整體利益的需要。

施工配合與銷售準備階段

    在設計圖紙中所能反映的建設工程信息不可能面面俱到,因而在施工過程中,現場設計和督導必不可少。只有通過施工配合,才能夠真正實現產品定位策劃意圖,實現設計圖紙的構想。在施工配合過程中,需要解決設計圖紙未能解決的問題,還能夠及時對設計過程中未發現的問題進行修正,例如材料樣品選擇、具體顏色確定、不恰當管線位置的調整等等,同時還需確保設計意圖在施工過程中不被曲解、篡改。

 

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