建筑師之保障房困惑

祝崢 劉戀

筆者剛剛接觸了深圳兩個保障性住房——天頌雅苑和閱景花園的設計。由此也產生了不少困惑……

1、產品定位之困惑

眾所周知,做商品房項目首先要定位,要回答是誰來使用?—開始我們在產品定位的問題上就遇到了困惑。

首先,發展商在拿地時,合同中要求做多少套住房已經明確規劃。其次,《標準》中關于戶型面積和房間數量的規定很嚴很清晰;保障性住房戶型按照房型分為四類:A類戶型為1個或兩個居住空間的戶型;B類戶型為3個居住空間的戶型;C類戶型為3個居住空間,并且可改造為4個居住空間的戶型;D類戶型為4個居住空間的戶型。保障性住房各類戶型對應的建筑面積及適用范圍如下:A類戶型建筑面積35㎡;B類戶型建筑面積50㎡;C類戶型建筑面積65㎡;D類戶型建筑面積85㎡。AB類戶型用于保障性租賃房及廉價房;BC類戶型用于經濟適用房;ABCD類戶型用于人才安居房。各類戶型建筑面積允許上下浮動5%,且除人才安居房外,其余保障性住房單套建筑面積應控制在65㎡以內。

對于套型面積和戶數幾乎不容許有任何變通,但是這些規定似乎又來的沒有緣由,看起來好像規定得非常清楚,可是經不起推敲:為什么面積非得是這幾個檔次?到底這樣的面積應該有什么配置?租賃房和安居型商品房的要求有何不同?保障性住房的使用者非常寬泛,大部分居住者的家庭結構和人口數是怎樣的?在這么小的面積之下,設計一定要有側重,不可能每個空間都很舒適。保障房主要要考慮保證基本居住,那臥室是否應盡量大一點,起居室小一點?廚房應多大?衛生間能不能做暗衛通過機械通風呢?在那么緊的面積控制下,設計一個陽臺還是兩個陽臺?保障房的車位數量的配置那么多,造成地下室面積大,成本上升。居住保障房的人擁有汽車數量有如此之多嗎?如何很好地回答這些問題都需要我們更清晰地了解需求,需要政府部門做一些實實在在的調研工作,而不僅僅只有制度和規定。

2、設計標準之困惑

深圳市在保障住房的標準方面走在全國前列,在2010年推出了《深圳市保障性住宅建設標準》(征求意見稿),但還必須解決它與現存各種規范的兼容問題。在設計過程中,大家也遇到不少困惑:接觸保障房的一些設計。但是在設計過程中還是發現目前關于保障房的文件多,規定多,相互之間存在矛盾,存在“一刀切”的情況

根據住建局131號文件中要求,“我市所有新建保障性住房必須按照綠色建筑標準建設”,而根據《深標》3.2.3條款要求高層小區的居住用地人均控制指標應滿足10~15/人,而保障房因為容積率高、戶數多、人口密度大,人均用地指標難以滿足標準,如不去滿足將無法達到綠色建筑的參評條件,從而制約了合法施工證件的取得,從而影響進度,有違保障性住房快速開發的初衷。

關于日照:根據《深圳市城市規劃標準與準則》及深圳市《綠色建筑評價規范》等深圳本地規范,都要求住宅建筑應滿足大寒日3小時的日照要求。目前還未有單獨針對保障性住房日照的相關規范,因此在設計中只能參照普通商品房的日照要求對待。但由于保障性住房通常容積率高,單位面積小,戶數多,考慮其實用率、節地、成本等因素,將平面設計為內廊式更為經濟緊湊,但較難完全滿足日照要求,成為制約方案的重要因素。如果必須滿足日照,就會出現東西朝向的布置,這對于深圳這樣的氣候條件來講卻是更加不合理的。

再比如隔聲,為了達到《綠色建筑評價規范》樓板隔聲要求,要么花成本做浮筑樓板,要么精裝修就要做木地板,不能做地磚;但是從保障房的使用和維護來講,客廳鋪地磚一定比鋪地板更合理,而這樣做就無法達標。為了了解保障房的設計,筆者專程去香港參觀了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年,設計是標準化的,構建是標準化的,建造是完全預制好現場組裝的。設計一旦確定就不能隨意調整,比如他們空調現在還在用窗機。

3、銷售之困惑

關于保障房的困惑不僅存在于設計方面,也存在于銷售方面。根據《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》,安居型商品房可以進行預售和現售。作為開發商對將來的銷售是非常擔心的,我們造的房子賣給誰?首先必須從政乎部門取得符合條件的購買者的資料,購買安居型商品房是需要條件的,戶籍、年限、收入、財產等等,符合條件的人本來就有限,這些符合條件者因為項目位置、配套或個人原因不見得會買,而沒有資格的人想買買不了,造成房子滯銷,不能及時收回投資。在保障房保障的對象中,還有一群人是受過高等教育的人才,人才占被保障對象的83%

深圳這個城市很特殊,因為處于改革開放的前沿,年輕人也是主力,平均每年有十萬大學生進入城市,這些應該被“保障”的對象很多雖然沒有房,但市場上的商品住宅也見多了,甚至有人租住的房子比這個條件好得多,他們會因為一時經濟實力不夠暫不買房,但是不代表他們的追求不高。保障房的房子位置一般遠離市區,品質又低于商品房,即便便宜,至少也得幾十萬元,也是不少的一筆錢,對資格還有要求,符合資格的人有什么理由出幾十萬買這樣的房呢?

深圳有大量廉價的城中村出租房,它們位于城市中心區附近,距離工作地點近,配套好,生活方便,被“保障”者們完全可以選擇在城中村過渡,等具備條件后在購買自己心儀的房子。筆者見到過一種怪現象:某限價房,因為客戶群受到局限,開始銷售時有資格買房的人不來買,開發商實在無法可想,遂向政府申請局部改為商品房,價格漲了,反而一銷而空。這似乎象圍城:想進的人進不去,想出的人出不去。

4、管理之困惑

說到后續管理,商品房一般都是開發商自己的物業公司來管理,但保障房尚未明確今后由誰來管,對于租賃方而言,管理的難度就更大了。物業公司一般對這類物業興趣都不大,因為收費便宜,利潤空間小而不愿承接。如果政府部門自己成立管理公司來管,運營成本又很高。我們可以簡單算筆賬:深圳市保障性住房已建成總套數約為27萬套,“十一五”期間,全是新增安排籌集建設保障性住房16.9萬套,“十二五”期間,計劃新增安排籌集建設保障性住房24萬套,,到“十二五”期末,深圳市將擁有保障性住房合計約67.9萬套。這么驚人的量該如何管?建議相關部門早計劃,早安排。

結語:不是題外話的題外話

寫完這篇文章時恰逢十一屆全國人大常委會第二十三次會議召開,在會上住建部部長姜偉新針對人大代表的問題表示要開展對保障房的“頂層設計”:第一位的是確立基本保障制度,即明確一定時期內我國住房保障的范圍、方式、機制、目標和原則是什么。這項工作現在是住房和城鄉建設部牽頭,涉及發改、財政、國土、銀行、銀監,監察、林業、農業、民政等部門。總體來說,這幾年是邊實踐、邊總結、邊設計,下一步會做好這項工作。

接觸了兩個保障房項目,有收獲有困惑,深感保障房是一個系統工程,不僅要有制度和目標,還要做大量細致的工作,才能將好事做好。而我們邁開大步已經在大千快上了,卻發現一些基本的東西沒有搞清楚。另外,令人擔心的是,社會各界往往對保障房期待值很高,尤其當保障房背負了這么重要的民生問題時,的確是不可承受之重啊。所以保障房的“頂層設計”是至關重要的,我們共同期待,政府能夠規范保障性住房準入審核制度,健全部門聯動審核機制,嚴格租售管理和加強使用管理,健全退出機制,努力做到過程公開透明、結果公平公正、使用合理有序,讓“居者有其屋”,令“天下寒士俱歡顏”。


注:本文節選自《住區》2012年第1期,原文名《從天頌雅苑和閱景花園的設計說開去——深圳保障性住房設計初探》,略有修改。

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